¿Qué sucede con los arrendamientos durante el estado de alarma?

A raíz del estado de alarma acordado por el Gobierno, mediante la aprobación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se han adoptado varias normas que afectan directamente a los contratos de arrendamiento. Básicamente, han sido dos: el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, y el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

Estas normas, como verán a continuación, van dirigidas especialmente a arrendatarios de vivienda en situación de vulnerabilidad económica y sin alternativa habitacional, y a los arrendamientos de uso distinto de vivienda, en los que el arrendador es un gran tenedor.

Por un lado, en el caso de los arrendamientos de vivienda, si el arrendatario se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19 (la cual se deberá acreditar), que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, los juzgados, tras el levantamiento del estado de alarma, suspenderán los desahucios y lanzamientos en esos casos, hasta un plazo máximo de 6 meses.

Además, en esos casos en los que el arrendatario se encuentre en las situaciones indicadas, y sus contratos de arrendamiento venzan dentro de los 3 meses siguientes al 31 de marzo de 2020, los referidos contratos de arrendamiento se renovarán automáticamente, hasta un plazo máximo de 6 meses. Si bien, dicha prórroga deberá ser aceptada por el arrendador.

En ese mismo tipo de casos en los que los arrendatarios de vivienda se hallan en situación de vulnerabilidad, en los que el arrendador sea un gran tenedor (posea más de 10 inmuebles) o una empresa pública, se establece una moratoria en el pago de la renta, mientras dure el estado de alarma o la situación de vulnerabilidad del arrendatario, con un máximo de 4 meses. Esa renta aplazada, será devuelta por el inquilino en un periodo no superior a 3 años, sin que se pueda aplicar penalización o intereses.

En lo supuestos en los que el arrendador no sea un gran tenedor ni una empresa pública, el arrendatario en situación de vulnerabilidad podrá solicitar un aplazamiento en el pago de su renta, el cual, en el plazo de 7 días, el arrendador podrá aceptarlo, rechazado o proponer una alternativa. Si no es aceptado por el arrendador, el arrendatario podrá solicitar un crédito finalista avalado por el ICO, sin intereses, para abonar hasta 6 mensualidades de renta.

Por otro lado, en los casos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda, los arrendatarios (con actividad suspendida por el estado de alarma o facturación reducida en más de un 75%) cuyos arrendadores sean grandes tenedores, podrán solicitar en el plazo de 1 mes (hasta el próximo 23 de mayo), una moratoria en el pago de la renta que deberá ser aceptada por el arrendador, siempre que no se hubieran alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta. El referido aplazamiento se aplicará de manera automática, sin ninguna penalización ni devengo de intereses, a partir del mes siguiente, y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, siendo el plazo máximo de la moratoria de 4 meses.

En el resto de casos, en los que el arrendador del local de uso distinto del de vivienda no sea un gran tenedor, el arrendatario podrá solicitar la moratoria del pago de la renta, pero el arrendador podrá decidir si la acepta o no, o si negocia otras alternativas con el arrendatario.

En los casos en los que se aplique la moratoria, se podrá utilizar la fianza que en su día entregó el arrendatario para el pago total o parcial de alguna mensualidad de la renta, debiendo ser repuesto su importe en el plazo de 1 año, o antes de que finalice el contrato.

Como pueden observar, hay muchos supuestos que, al menos a día de hoy, no se hallan contemplados por las regulaciones anteriores, en los que habrá que estar, en primer término, a la literalidad de los contratos, por si se ha establecido algo para este tipo de circunstancias de fuerza mayor, pandemia, no uso del inmueble arrendado, reducción de la facturación, etc. En defecto de regulación, lo mejor será negociar entre las partes, y llegar a algún tipo de acuerdo que sea satisfactorio para todos los involucrados. En el caso de que no se pueda llegar a un acuerdo, se podrá acudir a los tribunales para hacer cumplir o resolver los contratos, en el caso de los arrendadores; o modificarlos o resolverlos, en el caso de los arrendatarios, basándose en la situación generada por el estado de alarma.

En todas estas situaciones, les recomendamos que, si tienen alguna duda o necesitan alguna aclaración, acudan a un abogado para que pueda asesorarles convenientemente. En Gracia Carabantes estamos a su entera disposición para lo que necesiten.